Amnestie für illegale Bauten auf Ibiza: Was Sie wissen müssen (Update 2025)

Im Juli 2024 wurde auf den Balearen ein lang erwartetes Dekret verabschiedet, das Eigentümern bestimmter Immobilien die Möglichkeit gibt, ältere, ohne Baugenehmigung errichtete Gebäude auf ländlichem Grund nachträglich zu legalisieren.

Auch wenn oft von einer „Amnestie“ gesprochen wird, handelt es sich nicht um einen Freifahrtschein für alle Bauverstöße. Das Gesetz schafft vielmehr einen klar definierten, zeitlich begrenzten Rechtsrahmen, um illegale Bauten unter bestimmten Bedingungen in Einklang mit dem geltenden Baurecht zu bringen.

Bisher konnten Gebäude, die länger als acht Jahre ohne Genehmigung bestanden und nicht abgerissen wurden, als „geduldet“ gelten (fuera de ordenación), durften aber nicht legal saniert oder umgebaut werden. Das neue Gesetz schafft hier Klarheit – und eröffnet den Weg zu einer vollständigen Legalisierung inklusive Renovierungsmöglichkeiten.

Einige Punkte bleiben jedoch unklar, und es ist damit zu rechnen, dass die lokalen Gemeinden individuelle Auslegungen vornehmen werden. Dennoch: Wenn Sie prüfen möchten, ob Ihre Immobilie davon profitieren kann, sollten Sie die folgenden Aspekte kennen.

Die wichtigsten Punkte im Überblick

1. Keine Generalamnestie – aber ein Weg zur Legalisierung

Dieses Gesetz hebt nicht pauschal alle Verstöße auf. Es bietet vielmehr einen geregelten Weg zur Legalisierung bestimmter ländlicher Gebäude, die ohne Genehmigung errichtet wurden – insbesondere solche, die als fuera de ordenación (außerhalb der Planung) eingestuft sind.Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann Ihre Immobilie den vollen Rechtsstatus erhalten.

2. Gilt nur für ländliche Grundstücke

Das Dekret gilt ausschließlich für rustikale Grundstücke, nicht für städtisches Bauland. Außerdem gelten folgende Voraussetzungen:

• Normales ländliches Grundstück (suelo rústico común):
  Das Gebäude muss älter als 8 Jahre sein
• Geschütztes ländliches Gebiet (suelo rústico protegido):
  Nur gültig, wenn der Bau vor dem 29. Mai 2014 abgeschlossen wurde
• Naturschutzgebiet (ANEI):
  Nur gültig, wenn der Bau vor dem 10. März 1991 abgeschlossen wurde

Die Bauzeit muss belegt werden, z. B. durch Luftaufnahmen, Handwerkerrechnungen oder technische Gutachten.

3. Drei Jahre Zeit für die Antragstellung

Der Antrag auf Legalisierung muss zwischen Juli 2024 und Juli 2027 gestellt werden.Nach diesem Zeitraum verliert das Dekret seine Gültigkeit und eine nachträgliche Legalisierung ist nicht mehr möglich.

4. Die Legalisierung ist kostenpflichtig

Für die Legalisierung wird eine Gebühr fällig, die sich am Wert des betreffenden Gebäudeteils orientiert:

• 10 % bei Antragstellung im ersten Jahr (2024–2025)
• 12,5 % im zweiten Jahr
• 15 % im dritten Jahr

Diese Zahlung ist Bestandteil des Verfahrens und verpflichtend.

5. Umwelttechnische Verbesserungen sind Pflicht

Jede Legalisierungsanfrage muss Maßnahmen zur ökologischen Verbesserung enthalten, z. B.:

• Verbesserung der Energieeffizienz
• Reduzierung des Wasserverbrauchs aus dem öffentlichen Netz
• Integration nachhaltigerer Infrastrukturen

Diese Vorgaben spiegeln den Schwerpunkt der Balearen-Regierung auf nachhaltige Entwicklung wider.

6. Keine touristische Nutzung der legalisierten Fläche

Wichtig: Die legalisierten Gebäudeteile dürfen nicht als Ferienunterkunft (z. B. Airbnb) vermietet werden. Dieser Nutzungszweck wird im Grundbuch vermerkt – auch wenn der Rest der Immobilie legal ist. In einigen Fällen kann sogar eine bestehende Vermietlizenz entzogen werden, wenn ein wesentlicher Teil der Immobilie zuvor illegal war.

Fazit

Wenn Sie Eigentümer einer rustikalen Immobilie mit baurechtlichen Altlasten sind, bietet dieses Dekret eine wertvolle Gelegenheit zur Legalisierung – inklusive der Möglichkeit, in Zukunft legal umzubauen oder zu renovieren.

Aber: Der Prozess ist komplex, zeitlich begrenzt und sollte nicht ohne fachliche Begleitung angegangen werden.
Wir empfehlen Ihnen, sich frühzeitig an einen örtlichen Architekten oder Rechtsberater zu wenden.

Gerne helfen wir Ihnen, Ihre individuelle Situation zu prüfen – oder bringen Sie mit den passenden Fachleuten vor Ort in Kontakt.

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